부동산 전망 앞으로 오를 것인가? 매매 상승 시그널 확인하는 방법

요즘 부동산에 관심있는 사람이라면 이 두가지 문제가 가장 고민일 것이다.

지방은 지금 사야한다는 사람과 서울집값이 오르고 있다는 기사를 보며 서울은 반등을 시작했다며 소비심리를 부추기고 있는 기사들이

쏟아지고 있다.

어떤이는 뉴스에 나오면 이미 늦었다며, 매매를 서둘러 하기위해 움직이는 사람도 있는 반면, 초조해 하면서도 다시 떨어지지 않을까 하는 불안감에 이러지도 저러지도 못하는 나같은 사람도 많이 있을 것이다.

이럴때, 뉴스나 , 타인의 입김에 휘둘리지 않고 나 스스로 주관전인 판단을 할 수 있다면?

나같은 팔랑귀에게는 정말 소중한 지식이 아닐 수 없다.

내게 꼭 필요한 정보를 주었던 월급쟁이부자들 주우이님이 알려 주신 방법과 추가로 공부한 것을 정리해 본다.

부동산 시장에서 우리가 알아야할 사실

1. 시장을 예측하는 것은 어렵다 하지만 가격을 보는 것은 중요하다.

가격이 싼지 비싼지를 아는 것이 중요하다.

2. 지속적으로 확인 해야 하는 부분

주택구입부담지수(금리, 소득, 집값), 거래량, 전세가의 흐름

주택구입부담지수를 보면 거품인지 아닌지 알 수 있다.

지수가 높으로수록 부담감이 크다는 뜻이기 때문에 집 구매률이 떨어진다.

주택구입부담지수란? 중위소득가구가 표준대출로 중간 가격 집을 구매, 빌린 대출금을 값아야 할때 상환부담을 나타내는 지수

주택구입부담지수를 확인하는 방법은 주택금융통계시스템 사이트에 들어가면 알 수 있다.주택금융통계시스템-테마통계-주택금융지수

지수가 100일때 중위소득가구 월급의 25%를 대출상환

지수가 200일때 중위소득가구 월급의 50%를 대출상환

서울의 주택구입부담지수는 거의 200에 가까운 198.6이며, 반대로 가장 낮은곳은 전남이 34.9이다.

나의 관심지역은 경기와 대구인데, 경기는 107.5이고, 대구는 73.7이다.

주우이님은 서울 해당지수가 130~140이 되면 부동산 거품이 많이 빠졌다는 것을 의미한다고 한다.

반대로 지금 서울이 198.6이라는것은 거품이 많이 끼였다는 것을 알 수 있다. 이전에는 서울 130대는 언제였을까 하고 보니

20년1분기 이전에는 130대인걸 확인 할 수 있었다.

나의 관심사인 경기와 대구지역을 알아보았다. 서울이 20년도 1분기전으로 거품이 빠졌던 시기였다면

경기와 대구도 그쯤을 기준으로 잡으면 되지 않을까 싶어서 확인해 보았다.

경기와 대구 가 20년도 1분기에는 61.9와 58.7로 큰 차이가 없다가, 22년 4분기에는 107.5대 73.7로 격차가 많이 벌어졌다.

이걸 보면 경기도도 아직 거품이 많이 끼였다고 보는게 맞는 것 같다.

이외에도 거래량이 우상향을 하면서 5000이 넘어가면 바닥을 다지는 시기거래량 10,000이 넘어가면서 유지가 되면 집값상승신호로 보면된다.

아래 표를 보면 알 수 있듯, 올해 평균 2000정도임을 알 수 있다.

그다음엔 전세가의 흐름, 전세가가 오르면 매매가도 오르기 때문에 이것도 잘 보는것이 중요하다. 15000건이 넘어가면서 유지되는것이 중요

23년도에는 2월과 3월이 전세 거래량이 높았으나 유지되지 못하고 5월엔 절반도 미치지 못했다는 것을 확인 할 수 있다.

내 관심 지역이 서울이 아니더라도 서울의 집값은 전국에 영향을 미치기 때문에 꼭 같이 확인 하는 것이 중요하다.

이 지표 3가지를 1주일에 1번씩 꾸준하게 보는 연습을 하는 것이 중요하다!